Un PLU, c’est compliqué !

Cet article fait suite à l’article déposé sur notre site le 19 novembre : ‘C’est quoi un PLU ?’

Il a comme objet de faire toucher du doigt la complexité de l’ensemble, et d’essayer de cerner les sources de blocage qui peuvent résulter d’une rédaction mal maitrisée.

1 Une complexité objective

L’élaboration d’un PLU, ou d’un POS du reste, est une opération par nature complexe :

• Ces plans ont comme ambition de préparer le futur à long terme de toute la ville, avec un objectif ambitieux de réalisation de 2690 logements (dont 1500 nouveaux) entre 2012 et 2030.
• C’est un plan qui doit pouvoir durer pendant une période longue, même s’il peut être modifié à discrétion par les autorités (le Territoire actuellement).
• Il doit être juridiquement solide (respecter strictement moult textes de lois et règlements) pour éviter les contestations et les blocages.

Le passage de POS à PLU a rendu l’exercice encore plus compliqué :

• Le concept de COS (Coefficient d’Occupation des Sols) n’existe plus dans le PLU. On a donc dû trouver des artifices élaborés pour encadrer les dimensions des bâtiments : hauteurs, ratio de surface construite, recul par rapport à la rue et au voisinage… La plupart de ces paramètres existaient déjà dans le POS, mais pas à ce degré de sophistication. Comme on a à Fontenay choisi de ‘singer’ le POS - c'est-à-dire de reconduire avec un nouvel outil la situation antérieure - le niveau de sophistication est particulièrement élevé…
• Le PLU introduit le concept d’AOP (voir article précédent), outil de développement à disposition de la puissance publique, pour façonner à sa guise tout un quartier. Un peu comme le permettait la ZAC qui existait à l’époque du POS, mais avec une bien plus grande souplesse.

 

2 Une rédaction lourde

Ce travail de planification est effectué de façon exceptionnelle. Par exemple, le POS actuellement en vigueur a été établi en 1995. La ville ne dispose donc pas en interne des équipes capables de mener ce travail seules. On a en conséquence fait appel à des sociétés de conseils spécialisées, rodées à la nouvelle législation, et à la rédaction des documents ad hoc. Et cela se voit :

• C’est à croire que ces sociétés sont payées à la ligne produite : par exemple le manuel ‘Règlement’ comporte un paragraphe de 16 lignes, relatives aux CINASPIC⁽¹⁾ , qui est répété 5 fois.
• La compétence devant se montrer par la qualité du verbe, on a droit à toute la déclinaison du jargon des spécialistes, aux mot-valises du politiquement correct et à des concepts vagues, souvent ambigus, et bien creux en fin de compte. Par exemple : « centralité forte », (p. 13 du ‘Rapport de présentation – Justification des choix retenus’), « lieux de rencontre fédérateurs⁽²⁾  » (p15), « territoire de proximité » (p. 19), quitte à mettre en difficulté le Petit Larousse : « aménités » (p. 32), « vernaculaire » (p. 33), « avifaune » (p. 49).
• Afin de remplir le document, on n’a pas non plus hésité à aligner les poncifs et les lieux communs: « évolution équilibrée » (p. 13), « garantir le cadre de vie fontenaisien » (p.17), « maitriser les risques en nuisance » (p.18), « un projet porteur de modernité » (p.19), « politique volontariste⁽³⁾  » (p. 19), « optimisation des potentiels fonciers » (p. 26).

Vu son caractère exhaustif, le PLU présente forcément un côté catalogue. Mais les documents finaux sont exagérément épais⁽⁴⁾  et bavards ; les lignes directrices et orientations n’émergent pas ; et certains éléments de fond manquent . Combien de personnes dans notre ville ont-elles une vue d’ensemble sur cette cathédrale de papier ?

Ces documents sont également fort difficiles à lire – et à comprendre -  par le Fontenaisien de base. Est-ce un des objectifs de cette complexité ?

 

3 Des risques de blocage

Cette grande complexité, dont l’interprétation par les services de la Ville et par les élus pourra donner lieu à des difficultés, voire à des choix arbitraires, assurera en tous cas de beaux jours à tous les contestataires professionnels⁽⁵⁾ , lors de mises en cause sans fin : contestation d’un refus d’un permis de construire, ou inversement contestation d’un permis signé.

Un exemple caricatural concerne la hauteur des bâtiments qui pourront être construits sur le côté droit, en montant, de la rue Boucicaut, située en zone UA :

• « sur le secteur du centre-ville des prescriptions graphiques ont été instaurées afin de règlementer des hauteurs comprises entre 9 m et 20 m en fonctions de différents ilots » (p. 58 du ‘Rapport de présentation – Justification des choix retenus’). On comprend bien que l’on veuille éviter des disparités flagrantes de hauteur, comme cela est le cas avec l’immeuble qui vient de se construire en bas de l’ancienne poste (à la place du restaurant Le Korrigan ; ‘dent creuse’).
• Mais comment fait-on dans le haut, après la Place de Gaulle ? Il faut aller chercher la planche référence ‘5.a.2 Document graphique général’, qui donne une hauteur maximum de 12 m.
• Toutefois, le manuel  ‘Règlement’ stipule (p. 35) : « Dans l’ensemble de la zone UA], un dépassement ponctuel de la hauteur maximale autorisée [de 3 m maximum] pourra être permis afin d’organiser une composition harmonieuse du front urbain … ».

A quel saint se vouer ? Que se passe-t-il, si le premier promoteur obtient une dérogation à 15m ? Les autres promoteurs devront-ils suivre ?

Ces contestations à répétition ne risquent-elles pas de conduire à l’immobilisme ?

 

(1) CINASPIC : Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Publiques d’Intérêt Collectif

(2) Peut-on imaginer des rencontres dont l’objet est de diviser ?

(3) Quelle municipalité oserait se targuer de mener une politique molle ?

(4) 240 pages pour le manuel ‘rapport de présentation – 1.b Justification des choix retenus’, 147 pages pour le manuel ‘Règlement’ et de superbes planches format A3 en couleur.

(5) Comme on en connaît aujourd’hui à Fontenay